美国养老地产经过多年的探索和发展，差异化的养老社区已成为发展趋势，也是美国较为成熟的养老地产开发模式。

本期绿庭视界将通过剖析美国养老地产的管理、运营、融资方式，带领大家全面了解美国养老地产，并为国内养老地产的发展提供参考。

目录

美国养老地产的分类

管理方式

运营方式

融资方式

1、美国养老地产的分类

目前主流的观点是，根据养老地产开发主体和运营主体的不同，将美国养老地产划分三种：

这三种模式归根到底还是开发养老社区，区别是在于主导开发和运营主体的不同。三种类型的对比如下：

绿庭视界认为，根据服务需求和护理程度的不同，分为独立生活社区、辅助生活社区和持续护理退休社区，社区的划分基本覆盖多层次的养老需求。

2、管理方式

养老社区是美国养老地产主要的开发模式，其管理方式主要有两种:

前者仅仅将社区的服务外包出去，运营商不承担经营风险并收取开发商定期的管理费用。而后者是连同居住区域和服务区域都外包给专业管理公司负责运营，运营商直接承担运营的所有费用并支付开发商一定的租金。各自特点和区别对比如下：

绿庭视界认为，对于开发商来说，产权销售服务外包，会获得更多的经营收益，而整体项目外包则是由运营商通过开展有偿服务获得长期性经济收益。

3、运营方式

在盈利方面，养老地产项目与一般地产项目是一样的，其盈亏情况与入住率有直接影响关系。但养老地产项目无论是开发成本还是经营成本上，都远远高于一般地产项目，仅仅依靠住房产品的销售是难以盈利。因此，长期性收益，如养老服务收益和配套设施等，是养老地产项目一项重要盈利来源。

绿庭视界认为，保险和社会保障金属于政府补贴，在政府扶持的扶持下，养老地产开发商的盈利有了一定的保障，也大大减轻了老年人的经济负担。

4、融资方式

美国亚利桑那太阳城项目采用较为成熟的房地产投资信托基金融资模式(REITs融资模式)，即是由开发商、运营商以及其他私募基金共同组建成房地产投资信托基金，为项目的开发、运营提供长期性低成本的资金。

房地产投资信托基金通过社会投资、私募基金等方式筹集开发和运营太阳城项目所需的资金，帮助开发商开发项目，并用于支付运营商的管理费用，再通过开发利润和经营收益所获得收益按照比例回报给投资者。

绿庭视界认为，投资商、开发商、运营商之间实现开发风险、经营风险、投资风险的分离，并能借助长期配套服务设施的稳定收益以获得长期的资金，保障项目的开发与运营有充足的资金。

结语：

美国养老地产的“玩法”确实有很多借鉴意义。如政府在养老地产发展中充当重要角色。美国养老地产的迅速发展和壮大，除了有一个良好的市场运作机制以外，政府也起到很大的作用。又如养老地产项目的盈利重点是配套服务的收益。在美国养老地产项目中，开发不是项目的重点，医疗、保健、护理、生活照料、娱乐休闲、文化教育等配套设施和服务的运营是整个项目的重点，这类服务和设施带来的是长期性收益，是项目得以长期运营和发展的保障。如若国内能更多借鉴这些“玩法”，那么国内养老地产的发展将愈发成熟。