2019年5月23日中午，陆家嘴地产金融研习荟第七期在高金陆家嘴校区成功举办。本次讲座围绕“穿越周期——地产存量时代的新机遇”这一主题展开闭门研讨，绿庭投资控股集团董事长兼总裁龙炼先生和董事兼副总裁林鹏程先生，向我们分享新周期下地产存量时代的新机遇。短短一个小时的讲座,吸引了百余名地产金融从业人员、高金校友和在校学生参加，现场氛围热烈、座无虚席。

主题演讲与分享

龙炼先生开场便直截了当提出其鲜明的个人观点： “从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临。”

龙炼先生提到存量时代的“城镇化”仍将继续：1990年我国城镇化率约 26.4%，2017年达到 58.6%，每年变化从1991年的上升0.53 %增长至 2010 年的上升 1.61 % ，之后趋势回落至 2017 年的上升 1.22 % ，假设到 2025 年将回落到每年上升 1.0 % ，对应 2025 年城镇化率提高到 67%左右。一方面，城镇化速度在放缓，行业利润率过去也在趋势性下降，拿地就赚钱的年代一去不复返；另一方面，我们离70%的城镇化率饱和区间还有 8-10 年，支撑行业的最关键变量（城镇化）仍然“活着”。

龙炼先生继而阐述了存量时代以及存量时代下房地产投融资的特点：

存量时代的特点：

1.   房地产行业简单的外延式、资源式的发展路径将面临挑战；

2.   资产价格不会像以往一样呈现单边上涨的态势；

3.   提升资产效益是存量时代的核心，包括服务、产品属性等方面的改善，从而改善资产的现金流。

存量时代的房地产投融资特点：

1.   房地产的金融模式开始转变，从以往“开发=>抵押”的投融资模式转变成为以“现金流”为核心关注点的投融资模式；

2.   物业评估价值的主要依据从原有“市场价值法”转化为“现金流收益法”；

3.   从私募基金到公募REITs，存量时代的房地产投融资需要构建多元化的房地产金融体系；

4.   让不动产流动起来，是存量时代的房地产投资的巨大机遇与挑战。

在谈到当前周期的时候，龙炼先生也提到了中美贸易战的影响以及中美贸易战的解决之道——以深化改革开放妥善解决中美贸易摩擦问题。

1.补产业短板，自主创新

贸易战暴露出我国经济发展中的一些“短板”，突出表现在高科技领域存在被 “卡脖子”的地方，原创性、前瞻性科技创新短板依然突出。我们要清醒地认识到，关键核心技术既要不来、买不来、讨不来，也难用市场换来。所以，当务之急是致力自主创新，加快建设世界科技强国。

2.经济结构调整，扩大内需

我国庞大的内需市场和近乎全链条的产业体系，是我们打好贸易战的优势所在，但产业整体上处于中低端、经济大而不强特征依然明显。过去40年中国经济快速发展的基本动力来源于改革；同样，当前进一步发挥好我们的优势、积极应对贸易战，并实现经济持续健康发展，促进产业尽快迈向全球价值链中高端，实现向经济强国的转变，依然必须紧紧依靠改革。

3.加大对外开放力度

以更大决心和力度推动新一轮改革开放，继续扩大制造业和服务业的开放，尤其在养老、医疗、教育、金融等领域，同时在知识产权和高科技领域扩大双向交流等。

最后，龙炼先生向到场的各位分享了地产存量时代的机遇逻辑——应该以周期、提升和流动为三条主线。

随后，由林鹏程先生进行了地产存量时代新机遇的详细介绍。

一、周期。大周期性投资的特点：

1、资金周期长，可跨经济、房产的大周期；

2、资金成本低，物业现金流可覆盖；

3、物业收益稳，持有物业具有稳定收入，可抵抗周期资产价格。

此外，关于上海大宗交易的趋势，他认为自2016年下半年开始，相比过去，上海大宗交易市场明显交易开始活跃；经历了2018年年中去杠杆的低潮，2018年第四季度开始大宗交易又有所回暖，国际投资者对位于上海核心位置资产更具投资兴趣。

二、价值提升，包括两块内容：

1、低价买入。例如以低于周边可比商业5%-10%以及低于周边住宅60%的价格收购上海市核心商圈及次级商圈的商业物业，完成收购时已获得回报。

2、运营改造。例如联合优秀的物业运营团队，利用新需求和新技术趋势，通过物业改造以及商业定位，获取优质的租赁客户，提升不低于30%的租金水平。在这一部分里面他重点介绍了长租公寓和IDC。

三、流动。包括多层次地产金融和资产证券化。在这部分内容中，他详细介绍了不动产资产证券化的不同模式，例如公募REITs模式、CMBS模式和类REITs模式以及不同模式的交易结构。

演讲的最后，林鹏程先生指出拥有成熟的二级市场，方能培育出真正意义上的房地产股权投资基金，方能真正的盘活存量。

Q&A问答互动

短短40分钟，观众们对嘉宾的演讲意犹未尽。到了提问环节，大家纷纷踊跃提问。龙炼先生和林鹏程先生一一回答了现场观众的提问，现场思想交锋不断。

Q：地产行业新周期下的新机遇，绿庭投资公司在这个机遇下对人才有哪些需求，看重哪些人才技能？

A：房地产公司其实最重要的就是人才，对于绿庭来说，需要既能撸起袖子干活，又能写ppt讲清楚逻辑的人。第一个需要的就是跨界的人才，最好既懂地产又懂金融。第二个喜欢年轻的有活力的人才，他能够自我驱动而不是KPI驱动和打卡考核，有拼劲往前冲。而且年轻人的另一个优势就是可以更好的把握新一代的需求，而不是单纯的靠想象。绿庭有自身的机制优势，也是上市公司，可以提供有竞争力的薪酬岗位。

Q：资产收购过程中，绿庭的投资方式是股权收购还是债权收购，面向LP有怎样的退出机制？

A：直接收资产是最简洁的方式，但是可以先进行债权收购，这也是获得资产的一种方式。绿庭拿到资产后，会利用自身的优势去提升资产的价值，既解决有形的需求，又可以改善资产的资本结构。绿庭还是最喜欢收购资产，这样最简洁也最干净。

在目前的市场环境里，会尊重LP的意愿，退出方式比较灵活。一般项目，最短也需要2、3年的时间，面向资金短期和资金长期的投资者，会提供不同的退出机制。

Q：收购资产后，由于资产位置比较偏僻，会根据客户画像决定进行多样性和单一性改造，请问林先生对资产改造有何见解？

A：任何的资产，都要强调位置。例如在做长租公寓时，大量的租赁资产分布在外环甚至中环，外环外的话，除非在工业园区边上才能有较高的收益。在资产改造的业态选择上，其实跟需求有很大的关系，也要考虑资产的实际位置。每个资产应该有其定位和个性化，然后根据实际情况去做，因为目前市场也不再是单一的意识形态，而是可以兼容并包。

Q：针对存量资产改造，例如某公寓有自身的运营管理公司，赚取的是溢价退出之后的超额收益。请问对于超额收益和运营管理对项目带来的附加值，公司是否应该非常重视？

A：过去房地产市场的核心是土地资源和资产配置，未来的核心是公司的运营能力。资产的业主和资产的运营方，其实是两回事，这在美国市场上分的非常清楚，基金、运营、开发一目了然。当然中国一些比较大的房地产开发商集团会特殊一些，可能会都做。对绿庭而言，倾向于做好业主和收购资产的管理，具体到物业上的运营，大方向仍将会采取和运营方合作的方式进行。