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【绿庭视界】被忽视的大类资产投资:商业不动产的资产证券化

2019-10-10

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在房地产领域,大众对住宅更关注,一说到房地产就想到住宅开发、投资。其原因一方面也是受交易量的影响,以中国2018年为例,住宅销量已经达到19万亿,其中包含一手房交易近13万亿,二手房交易超6万亿。


从成交量来讲,商业地产几乎是九牛一毛。然而,如果把眼光转向存量领域,结论就完全不一样。目前,住宅预估的全国存量资产应该在200万亿甚至更多,商业物业存量约在50万亿的规模。未来的大类资产投资中,商业不动产将是一个巨大领域。


本期,绿庭视界将深入剖析当前商业不动产的投资现状,并尝试为大家带来商业不动产的投资路径及投资策略。


目录

商业不动产投资现状

国内投资者在商业不动产领域参与不足的原因

公募REITs何时到来

投资者在商业不动产中的投资策略


1、商业不动产投资现状


如果把全球的主要城市的住宅的收益率水平与所在国的十年期国债利率作一个对比,如下图,便会发现北京、上海、深圳等中国城市租金收益率在全球主要城市几乎是处于最低的水平,且收益率远远低于基准的国债利率。

这种情况实际上也造成了泡沫化的争议。所以一旦提到住宅投资,多数人觉得市场已经不太理性。


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那么,商业地产的回报率如何呢?同样在全球的视野下,跟主要的国内门户城市对比,北京的收益率在4.3%左右的水平,上海在3.5%到3.8%的水平,比十年期国债利率略高,第二从全球来看,当前北京、上海商业物业的收益率,甚至比纽约、香港的一些门户城市的收益率还要高。

绿庭视界认为,商办交易与周边、近边的住宅相比,商办的标准一般比住宅的标准高,成本也要高出很多。然而现实中,住宅的价格对比办公的价格已然倒挂。


2、国内投资者在商业不动产领域参与不足的原因


那么,在收益率较高的情况下,造成国内投资者在商业不动产领域参与不足的原因是什么呢?


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上图是将中、美两国的资产类别放在二维象限图里,进行横向收益率和纵向波动与风险拟合的结果。


结果显示,美国是向右上方倾斜的趋势,也即在每一个风险类别里,各种收益-风险特征的产品都存在。然而对于我国而言,在左下角和右上角之间有一个断裂带,中等收益、中等风险的产品有巨大空缺。如果跟美国对比,缺少的中等收益、中等风险产品就是以REITs为代表的证券化产品,其基础资产就是大宗商业不动产。


绿庭视界认为,目前国内市场不是不想投商业地产,只是没有合适的投资标的,也就是说国内的REITs为代表的合适的中等收益金融产品还没有出现。


3、公募REITs何时到来


我国的资产证券化,可以分为四个阶段:


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绿庭视界认为,近期交易所也正行动起来,开始推行试点。公募REITs在不远的将来会成为中国资本市场的一个重要的金融品种,会成为商业不动产投资当中的一个标准配置。


4、投资者在商业不动产中的投资策略


按照国际分类标准,可把不动产投资分成核心型、核心增值型、增值型、机会型等不同类别。


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绿庭视界认为,从基础资产的选择角度来讲,完整的存量商业物业可以提供一份3-5年的投资品种。由于核心商务区的老化、功能的错配、新人群、新审美、新产业的涌现,未来城市更新必将成为一大潮流,其中,核心型将是投资者比较不错的选择。


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结语:

当下,商业不动产大宗投资门槛高,周期把控能力、复杂交易的并购能力、增值改造能力、金融创新能力、退出定价能力等等都是必不可少的要求。然而,通过迭代锤炼,将来也可形成完整的商业模式,获取超额的回报。未来在去杠杆及资管新规的引导下,商业地产的资产证券化或将成为投资主流。

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