随着房地产土拍市场日益的白热化，政府对配建商业和自持有了更高的要求，很多房地产公司都将投资拓展的重点指向了勾地项目，公司上下一心研究勾地的方式。但是在勾地的模式当中，商办物业是绕不开的一个话题，这是勾地题材和设条件的必要内容，也是吸引地方政府最低成本的玩法。商业存在的形态在我们日常可见的范围内有底商、商业街、商业街区、独立集中商业、城市商业综合体等五种。

本期，绿庭视界将深入分析商业地产的运作状况，并为大家剖析未来房企们在商业地产的发展方向。

目录

商业与住宅的差异

商业地产的三种盈利模式

商业地产的六大盈利关键

1、商业与住宅的差异

众所周知，从消费者角度来看，商业与住宅在差异性上，是存在巨大的不同的。但是从开发者角度来看，其不同之处可能鲜为人知。

绿庭视界认为，即便是大体量的商业，一旦初始经营不成功，也无力回天。基于商业地产的特殊性，商业地产的选址和前期策划相比住宅更加严谨和复杂，后期的运营推广更加具有针对性，更加注重开发、运营、管理三个环节的统一。

2、商业地产的三种盈利模式

现如今，商业地产一般有三种模式，包括只售不租模式、只租不售模式和且租且售模式。

只售不租模式

这种模式是大多数地产公司的通行做法，适用于资金实力不够，融资渠道局限，急需套现的房企。

只租不售的模式

适用于资金实力雄厚，没有商业的专业运营经验，经营相对保守的房企。适合一些现金流充裕，且有志于将资金沉淀为资产并且长期经营获利的房企，龙湖天街就是一个例子。具体的案例有国内常见的凯德广场，万象城，中粮大悦城等等。

且租且售模式

此类模式适合资金雄厚，且具备丰富的商业运营经验和招商运营团队的房企。具体的案例有六百本、大成国际购物中心等。

绿庭视界认为，资金实力确实是掐住房企命运咽喉的一道关卡，也决定这房企的命运。资金规模小的房企只能兼顾资金周转下去做出售项目，只有那些资金实力雄厚的玩家才能玩得起长期租赁的“游戏”。

3、商业地产的六大盈利关键

未来，商业地产项目的运行是否成功，能否持续盈利是关键。而盈利的关键，需要开发商从以下六个方面去改进提高。

绿庭视界认为，上述六大盈利关键均非常重要，缺一不可。未来随着商业地产竞争的愈演愈烈，房企的核心竞争力将在这六个方面得到淋漓尽致的体现。

结语：

从目前来看，随着房地产土拍市场日益的白热化，政府对配建商业和自持有了更高的要求。在勾地模式下，商办物业是绕不开的一个话题，这是勾地题材和设条件的必要内容，也是吸引地方政府最低成本的玩法。未来，随着房地产行业存量市场变革的逐步加深，房企之间的竞争将从住宅“主战场”逐步过渡到商办上来，届时商业地产将迎来黄金发展期，而牢牢把握六大盈利关键的房企将会受益于时代给予的红利。